Как купить квартиру в Грузии удалённо: инструкция для иностранца

Иностранец может купить квартиру в Грузии, не приезжая в страну. Способов два: прямой договор с застройщиком, когда документы в реестр подаёт он сам, и сделка через представителя по доверенности. Ниже — как устроен каждый способ, что проверить до перевода денег, сколько стоит оформление и где чаще всего возникают проблемы.

Нормы, тарифы и пороги указаны на 3 ноября 2026 года. Источники — в конце статьи.

Короткий ответ

Гражданство покупателя на право купить квартиру не влияет: разрешения, статуса резидента или минимальной суммы для этого не нужно.

Главное ограничение касается сельскохозяйственной земли: по Конституции Грузии и закону о собственности на сельскохозяйственные земли иностранец, как правило, не может её приобрести; исключения узкие, например наследование. Квартиры, апартаменты, дома на участках несельскохозяйственного назначения и коммерческие помещения доступны.

Собственником вы становитесь не в момент подписания договора и не в момент оплаты, а после регистрации права в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR). Заявления на регистрацию принимают Дома юстиции, нотариусы и другие уполномоченные лица — например, застройщики.

Без приезда сделку проводят по прямому договору с застройщиком (для новостроек) или через представителя по доверенности (для любого объекта). Третий вариант — приехать и подписать самому.

Что меняется в зависимости от страны

Само право купить квартиру одинаково для граждан любой страны. Отличаются оформление документов, подписанных за рубежом, и маршрут платежа. Апостиль зависит от страны, где удостоверен документ, а не от паспорта; проверки банка — и от гражданства, и от страны, откуда идут деньги.

Что иностранцу можно купить

Три способа оформить покупку

1. Новостройка: прямой договор с застройщиком

Самый частый способ купить без приезда, пока дом строится. Доверенность может не понадобиться: документы в реестр обычно подаёт сам застройщик, а покупатель подписывает договор по процедуре, которую принимает реестр.

1. Выбираете проект и квартиру по планировкам, видео и документам. Полезно попросить свежее видео объекта или стройки с датой.
2. Проверяете застройщика: разрешение на строительство, его срок и этап, право на землю, сданные ранее дома, кто и когда регистрирует права покупателя.
3. Подписываете договор. Первый взнос переводите на счёт компании-застройщика, указанный в договоре, а не на личную карту менеджера: такой перевод трудно связать с договором.
4. Многие застройщики регистрируют в реестре право покупателя на будущую квартиру — после первого взноса или после полной оплаты. Когда и что именно зарегистрируют на ваше имя, должно быть прописано в договоре.
5. После ввода дома в эксплуатацию — регистрация права собственности на готовую квартиру, акт приёмки, ключи.

Подпись покупателя всё равно должна быть удостоверена — например, у нотариуса в стране проживания с апостилем или легализацией. Порядок у застройщиков различается, поэтому его стоит уточнить до первого платежа.

Главный риск: до регистрации права вы не собственник, а сторона договора. Защищает вас его текст: сроки, неустойки, что происходит при задержке сдачи, можно ли переуступить право, что будет при банкротстве застройщика.

2. Через представителя по доверенности

Вы уполномочиваете человека подписать договор, подать документы в реестр, получить выписку и принять квартиру. Способ универсальный: подходит и для вторичного рынка, и для новостроек, а позже — для аренды или продажи.

С 20 октября 2023 года сделку, которую регистрируют в Публичном реестре на основании доверенности, выданной за рубежом, удостоверяет нотариус в Грузии: подписать её у специалиста Дома юстиции представитель уже не может. К расходам добавляется нотариальный тариф — для квартиры за 265 000 лари около 692 лари.

3. Вторичный рынок

Купить квартиру у частного продавца без приезда на практике можно через доверенность. Другие дистанционные варианты зависят от требований нотариуса и реестра в конкретной сделке, поэтому обычно выбирают одно из двух: доверенность или личный приезд.

Плюсы вторички: дом уже построен, а собственник, ипотека и аресты видны в выписке из реестра.

Минусы: состояние квартиры по фото оценить трудно. Ремонт, шумоизоляцию, вид из окна и напор воды лучше проверить на месте — через представителя или видеоосмотр.

Два типовых сценария

Через представителя. Покупатель живёт за границей и оформляет доверенность на представителя, не связанного с продавцом. Дальше: нотариус в стране покупателя → апостиль или легализация → перевод на грузинский → нотариальное удостоверение сделки в Грузии → подача в реестр → выписка на имя покупателя → оригиналы курьером. Собственником становится сам покупатель: доверенность даёт представителю право действовать от его имени, а не долю в квартире.

Без представителя и без приезда. Новостройка на этапе строительства: выбор по планировкам и видео, проверка застройщика и разрешений, договор, первый взнос на счёт компании, регистрация права покупателя застройщиком. Подпись покупателя удостоверяется по процедуре, согласованной с застройщиком.

Личный приезд или доверенность

Момент возникновения права одинаковый: доверенность не ускоряет регистрацию и не заменяет её.

Как оформить доверенность: четыре шага

1. Выберите представителя. Родственник, юрист, агентство. Важно, чтобы он был доступен в Грузии, не получал деньги за объект на свой счёт и отчитывался по каждому действию.
2. Перечислите полномочия точно. Объект — с кадастровым кодом. Действия — списком: подписать договор, подать документы в реестр, получить выписку, принять квартиру, подписать акт. Срок — ограниченный, например 6–12 месяцев.
3. Удостоверьте и легализуйте. Нотариус в стране проживания, затем апостиль, если страна участвует в Гаагской конвенции 1961 года, или консульская легализация. Для части стран СНГ действует Минская конвенция 1993 года, по которой документы могут приниматься без апостиля. До отправки оригинала подтвердите требования у нотариуса в Грузии.
4. Переведите и отправьте оригинал. Перевод на грузинский обычно делают и заверяют в Грузии. Оригинал отправляйте курьером; заверенные копии пригодятся в банке и у нотариуса.

Покупка без приезда по шагам

1. Определите цель. Аренда, ВНЖ, переезд или сбережение — это разные объекты и разные проверки. Для ВНЖ важен порог рыночной стоимости, для переезда — район и инфраструктура.
2. Проверьте объект по реестру. Электронная выписка NAPR стоит 13 лари и показывает собственника, ипотеку, аресты и другие зарегистрированные обременения. Сверьте кадастровый код и площадь с договором: любое расхождение — повод остановиться и выяснить причину.
3. Проверьте продавца или застройщика. Право собственности продавца, для застройщика — разрешение на строительство и сданные дома. Если продавец действует по доверенности, проверьте и её.
4. Подготовьте платёж заранее. Банковский перевод со своего счёта. Документы об источнике средств соберите до перевода, а не после запроса банка.
5. Подпишите договор — сами, через представителя или по процедуре застройщика.
6. Оплатите и зарегистрируйте. Сделка завершена, когда право зарегистрировано на ваше имя и у вас есть выписка из реестра.
7. Оформите владение. Коммунальные договоры, при необходимости управляющая компания, налоговые обязательства и заявление на ВНЖ.

Подобрать проект под цель помогает каталог проверенных проектов, а разобрать вашу ситуацию — консультация.

Документы

Как перевести деньги из-за границы

Банковский перевод (SWIFT) — основной способ: со своего счёта на счёт застройщика или продавца. Понадобятся наименование получателя, IBAN, SWIFT/BIC банка и назначение платежа с номером договора. Банк может запросить договор, инвойс и подтверждение источника средств.

Счёт в грузинском банке удобен, если планируются аренда, коммунальные платежи или несколько сделок. Обычно его открывают при личном визите, а требования к нерезидентам банки устанавливают сами. Для покупки он не обязателен.

Наличные. Ввоз и вывоз наличных на сумму свыше 30 000 лари (в пересчёте по курсу) нужно декларировать на таможне. Для основной суммы сделки наличные неудобны: риск потери, вопросы банка при внесении, ограничения страны выезда.

Платёжные сервисы подходят для небольших сумм, например брони. Для основной суммы мешают лимиты и курс.

Оплата со счёта третьего лица возможна, но банк спросит основание. Для ВНЖ и прозрачности расходов лучше платить со своего счёта.

Если нужен дополнительный контроль, спросите банк об аккредитиве или условном депонировании: деньги переходят продавцу после регистрации права. Обсуждать это нужно до подписания. Если планируете кредит, посмотрите, как устроена ипотека в Грузии.

Сколько стоит оформление

Пример для квартиры за 265 000 лари (около 100 000 долларов, курс меняется) при сделке через представителя:

Итого в Грузии — примерно 900–1 160 лари без расходов за рубежом и без оплаты сопровождения. Если вы подписываете договор лично, нотариальное удостоверение может не понадобиться — тогда расходы ниже.

Отдельного налога на переход права собственности и гербового сбора при покупке нет.

Риски

• До регистрации вы не собственник. Вас защищает договор — прочитайте его до перевода денег.
• Оплата не тому получателю. Перевод на личную карту менеджера или «представителя» трудно связать с договором.
• Слишком широкая доверенность. Право продажи превращает представителя в распорядителя вашей квартиры.
• Обременения. Ипотека, арест и другие зарегистрированные обременения видны в выписке из реестра — если заказать её перед сделкой.
• Несоответствие документам. Площадь, кадастровый код, назначение помещения (жилое или нежилое), статус участка.
• Стройка без действующего разрешения. Проверяйте разрешение и его срок, а не только рендеры.
• Задержка платежа. Проверки банков, в том числе санкционный комплаенс, могут занять дни и недели. Закладывайте запас времени.

Налоги

При покупке. Отдельного налога на переход права нет. Если продавец — плательщик НДС (обычно компания или застройщик), посмотрите, как НДС учтён в цене договора.

При владении. С 1 октября 2026 года имущество физического лица (кроме земли) освобождено от налога, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 лари; раньше порог был 40 000 лари. При доходе выше порога ставка — от 0,8% до 1% рыночной стоимости, конкретную ставку устанавливает муниципалитет. Землю облагают независимо от дохода.

Декларацию подают до 1 ноября, налог платят до 15 ноября; если дата выпадает на выходной, срок переносится (в 2026 году — 2 и 16 ноября). Как нерезиденту подтверждать доход семьи, лучше заранее уточнить в Службе доходов Грузии.

При аренде. Доход физического лица от сдачи жилья для проживания может облагаться по ставке 5% с валового дохода, без вычетов. Условия применения ставки, включая регистрацию, уточните в Службе доходов.

При продаже. Если жильё было в собственности больше двух лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, доход от продажи освобождён от налога. При продаже раньше — 5% с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку. Для тех, кто покупает и продаёт недвижимость системно, как бизнес, правила другие.

ВНЖ при покупке недвижимости

С 1 марта 2026 года порог для временного вида на жительство на основании собственности — 150 000 долларов рыночной стоимости; раньше было 100 000. Стоимость подтверждает отчёт оценщика, аккредитованного Единым национальным органом по аккредитации: учитывается рыночная стоимость, а не цена в договоре. Несколько объектов несельскохозяйственного назначения можно суммировать.

Разрешение выдаётся на год с возможностью продления; супруга и детей можно включить в рамках той же собственности. По имеющимся разъяснениям, получившие ВНЖ по прежнему порогу продлевают его на старых условиях, пока сохраняют собственность. ВНЖ по недвижимости сам по себе не даёт права работать. Заявления рассматривает Агентство развития государственных услуг (SDA).

Что ещё важно знать покупателю — на странице «Почему Грузия».

Частые вопросы

Источники

• NAPR: тарифы и сроки регистрации недвижимости — регистрация перехода права, выписки.
• Служба доходов Грузии о новом пороге налога на имущество (1TV) и EY Georgia, Tax & Law Brief, июль–сентябрь 2026.
• Just Advisors: сделки по иностранной доверенности с 20.10.2023 — нотариальная форма и пример нотариального тарифа.
• Legal.ge: порог ВНЖ за недвижимость с 01.03.2026.
• Andersen Georgia: налог при продаже жилья.
• HCCH: участники Апостильной конвенции.
• Тексты законов (Гражданский и Налоговый кодексы, закон о правовом положении иностранцев) — в Законодательном вестнике Грузии, matsne.gov.ge.

Автор — Артур Арутюнян, основатель SITBO Invest.